Bezpieczeństwo jest jednym z istotnych kryteriów wyboru mieszkania, ale dla większości nabywców nadal ustępuje znaczeniem lokalizacji, cenie i funkcjonalności lokalu. Klienci zwracają uwagę przede wszystkim na monitoring, kontrolę dostępu, jakość części wspólnych, oświetlenie oraz bezpieczeństwo samego budynku. Pytania o miejsca doraźnego schronienia i przepisy dotyczące ochrony ludności pojawiają się na rynku nieruchomości, ale w większości przypadków nie są jeszcze czynnikiem przesądzającym o zakupie. Preferencje dotyczące piętra zależą przede wszystkim od stylu życia, widoku, nasłonecznienia, prywatności i dostępności konkretnej oferty.
Bezpieczeństwo mieszkania ma coraz szersze znaczenie
Kwestie związane z bezpieczeństwem są obecne w procesie wyboru mieszkania, choć ich znaczenie i sposób postrzegania zmieniają się wraz z oczekiwaniami nabywców. Współczesne bezpieczeństwo nie ogranicza się do ochrony przed włamaniem czy dostępu osób postronnych do budynku. Obejmuje także jakość wykonania inwestycji, wiarygodność dewelopera, stan techniczny budynku, bezpieczeństwo energetyczne, organizację przestrzeni wspólnych oraz rozwiązania wpływające na komfort codziennego życia.
Jak wynika z wypowiedzi przedstawicieli firm deweloperskich zebranych przez serwis nieruchomości dompress.pl, dla większości klientów najważniejszymi kryteriami pozostają lokalizacja, cena, komunikacja, funkcjonalność mieszkania i jakość otoczenia. Bezpieczeństwo jest istotnym elementem oceny inwestycji, ale rzadko występuje jako samodzielny czynnik przesądzający o zakupie.
Agnieszka Majkusiak, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu w Atal, zwraca uwagę na rosnące znaczenie technologii stosowanych do monitorowania osiedli. W jej ocenie kwestie zarządzania dostępem, dozoru i monitoringu są dziś ważniejsze niż samo grodzenie inwestycji. Technologie wykorzystywane przez wspólnoty mieszkaniowe pozwalają kontrolować przestrzenie wspólne i ograniczać problemy związane z obecnością osób postronnych.
Bezpieczeństwo jest też coraz częściej analizowane z perspektywy całej inwestycji. Tomasz Stoga, prezes zarządu Profit Development i wiceprezes PZFD, wskazuje, że dla nabywców istotne jest nie tylko zabezpieczenie wejścia do budynku, lecz także to, komu powierzają swoje oszczędności i zobowiązanie wynikające z kredytu hipotecznego. Klienci sprawdzają wcześniejsze realizacje dewelopera, jakość wykonania inwestycji, standard części wspólnych oraz sposób funkcjonowania budynków po kilku latach od ich oddania.
Monitoring, kontrola dostępu i przestrzeń osiedla
Wśród rozwiązań, na które zwracają uwagę kupujący mieszkania, znajdują się przede wszystkim monitoring, kontrola dostępu, domofony, oświetlenie części wspólnych oraz organizacja garaży i wejść do budynków. Znaczenie ma także sposób zagospodarowania terenu wokół inwestycji.
Develia stosuje w mieszkaniach na parterze rolety lub szyby antywłamaniowe, a w wybranych projektach również monitoring części wspólnych. Bezpieczeństwo jest uwzględniane także przy projektowaniu układu osiedli. Ograniczanie ruchu samochodowego i oddzielanie ciągów pieszych od stref przeznaczonych dla samochodów ma służyć bezpiecznemu korzystaniu z placów zabaw i terenów rekreacyjnych. Takie rozwiązania zastosowano m.in. w inwestycjach Ceglana Park w Katowicach oraz Aleje Praskie w Warszawie.
Podobne kryteria wymieniają przedstawiciele innych firm. Klienci interesują się bezpieczeństwem garaży, wejść do budynków, przestrzeni wspólnych oraz sposobem kontroli dostępu. W przypadku mieszkań na parterze znaczenie może mieć także zabezpieczenie ogródka. Ilona Kesling z Ronson Development wskazuje, że nabywcy zainteresowani lokalami na parterze zwracają uwagę na ogrodzenie przynależnych ogródków, a przy ocenie całej inwestycji analizują także monitoring, ogrodzenie osiedla i obecność ochrony.
Małgorzata Porzezińska, dyrektor sprzedaży w Archicom, wskazuje na znaczenie wewnętrznych dziedzińców, ograniczenia ruchu samochodowego oraz właściwego zaprojektowania części wspólnych. W takim ujęciu bezpieczeństwo staje się częścią jakości przestrzeni, z której mieszkańcy korzystają każdego dnia.
Wybór piętra zależy przede wszystkim od stylu życia
Bezpieczeństwo nie jest obecnie głównym czynnikiem decydującym o wyborze konkretnej kondygnacji. Nabywcy kierują się przede wszystkim widokiem, nasłonecznieniem, ekspozycją mieszkania, poziomem hałasu, prywatnością oraz funkcjonalnością lokalu.
W części inwestycji widoczna jest preferencja mieszkań położonych od drugiego piętra wzwyż. Grupa Robyg wskazuje, że największym zainteresowaniem cieszą się lokale od drugiego do piątego piętra. Wyższe kondygnacje wybierają także osoby, którym zależy na prywatności, większej ilości światła, widoku z okien i ograniczeniu hałasu dobiegającego z ulicy.
Nie oznacza to rezygnacji z mieszkań na parterze. Takie lokale mają swoją grupę odbiorców, szczególnie w inwestycjach o niskiej zabudowie. Rodziny z dziećmi mogą doceniać łatwy dostęp do mieszkania oraz ogródki, podobnie jak właściciele zwierząt. Rodziny i seniorzy częściej wybierają niższe kondygnacje również ze względu na możliwość łatwiejszego poruszania się bez windy.
Na przeciwległym biegunie znajdują się najwyższe piętra, które przyciągają osoby szukające widoku, większej prywatności, ciszy i większego dystansu od ulicy. Piętra środkowe są często wybierane jako rozwiązanie łączące cechy obu wariantów.
Sebastian Matejek, wiceprezes Grupy Matejek, zwraca uwagę, że preferencje dotyczące piętra mogą być związane również z lokalizacją inwestycji. W centrach miast wyższe kondygnacje z atrakcyjnym widokiem i większą prywatnością mogą być bardziej pożądane. Na obrzeżach większą rolę odgrywają mieszkania z ogródkami, zielonymi patio oraz bezpośrednim dostępem do terenów rekreacyjnych.
Lokalizacja nadal ważniejsza niż kwestie schronowe
Mimo rosnącego zainteresowania bezpieczeństwem pytania o miejsca doraźnego schronienia nadal pojawiają się stosunkowo rzadko. Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland, wskazuje, że miejsca schronienia nie są obecnie czynnikiem przesądzającym o zakupie mieszkania. Nabywcy w pierwszej kolejności analizują lokalizację, całkowitą cenę, dostępność komunikacji, funkcjonalność mieszkania i jakość otoczenia.
Podobne obserwacje przedstawiają przedstawiciele Develii, Robyg, Ronson Development i Archicom. W ich ocenie temat tzw. dyrektywy schronowej jest obecny w rozmowach z klientami, ale pojawia się sporadycznie i nie wpływa obecnie w istotnym stopniu na decyzje zakupowe.
Inaczej sytuację ocenia Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A. Według niego temat bezpieczeństwa przestał być drugoplanowy, a klienci pytają o niego już podczas pierwszych wizyt w biurach sprzedaży. W przypadku projektów wyposażonych w podziemne garaże coraz częściej pojawiają się pytania o możliwość wykorzystania takich przestrzeni jako miejsc doraźnego schronienia. W jego ocenie rozwiązania związane z ochroną ludności mogą stać się jednym z parametrów ocenianych przy porównywaniu nowych inwestycji.
Nowe przepisy dotyczące ochrony ludności a inwestycje mieszkaniowe
Kwestia miejsc schronienia wiąże się z ustawą z 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej. Renata McCabe-Kudła, Country Manager Grupo Lar Polska, wskazuje, że nowe projekty, dla których wniosek o pozwolenie na budowę złożono po 31 grudnia 2025 r., podlegają przepisom tej ustawy, obowiązującej od 1 stycznia 2026 r.
Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego znaczenie regulacji będzie związane z ich przełożeniem na konkretne rozwiązania projektowe oraz koszty realizacji inwestycji. Na obecnym etapie większość deweloperów nie obserwuje masowego zainteresowania klientów miejscami doraźnego schronienia.
W rozmowach dotyczących bezpieczeństwa częściej pojawiają się pytania o odporność instalacji, standard techniczny budynku, systemy zabezpieczeń czy bezpieczeństwo energetyczne. Renata McCabe-Kudła podkreśla, że nabywcy rzadko łączą bezpieczeństwo bezpośrednio z wyborem piętra. Kondygnacja pozostaje przede wszystkim kwestią stylu życia i indywidualnych potrzeb.
Bezpieczeństwo finansowe i techniczne inwestycji
Współczesne podejście nabywców do bezpieczeństwa obejmuje także bezpieczeństwo finansowe zakupu. Klienci coraz częściej analizują nie tylko parametry samego mieszkania, lecz również wiarygodność dewelopera, wcześniejsze realizacje i jakość wykonania budynków.
Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg, wskazuje, że bezpieczeństwo może oznaczać zarówno ochronę mieszkańców i budynku, jak i bezpieczeństwo finansowe inwestycji. W tym ujęciu istotne są reputacja dewelopera, jakość projektu, standard techniczny oraz koszty utrzymania lokalu.
Podobne podejście prezentuje Małgorzata Porzezińska z Archicomu. Według niej klienci zwracają uwagę na bezpieczeństwo samej inwestycji, jej jakość oraz perspektywę utrzymania wartości mieszkania. Dla nabywców kupujących lokal na własne potrzeby poczucie bezpieczeństwa obejmuje więc zarówno codzienne funkcjonowanie, jak i długoterminową stabilność decyzji finansowej.
Co decyduje o wyborze mieszkania?
Pomimo rosnącego znaczenia kwestii bezpieczeństwa podstawowe kryteria wyboru mieszkania pozostają stosunkowo stabilne. Cena, lokalizacja, funkcjonalność lokalu, dostępność komunikacji, jakość wykonania i otoczenie inwestycji nadal mają większe znaczenie niż dostępność schronu czy konkretne rozwiązania wynikające z przepisów dotyczących ochrony ludności.
Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment, wskazuje, że bezpieczeństwo wpływa na decyzje zakupowe, lecz nie wyprzedza lokalizacji, ceny i funkcjonalności mieszkania. Klienci analizują spokojne otoczenie, oświetlenie, kontrolę dostępu, monitoring, garaże oraz jakość części wspólnych. Wybór wyższego lub niższego piętra wynika natomiast przede wszystkim z oczekiwań dotyczących prywatności, widoku, hałasu i wygody korzystania z mieszkania.
Witold Kikolski zwraca przy tym uwagę na specyficzne połączenie kryteriów, które mogą pozornie ze sobą konkurować. Nabywcy zainteresowani bezpieczeństwem mogą poszukiwać lokalizacji oddalonych od infrastruktury krytycznej, a jednocześnie nadal oczekują dobrego dostępu do komunikacji miejskiej, szkół i podstawowych usług. Oznacza to, że bezpieczeństwo nie jest rozpatrywane w oderwaniu od codziennej funkcjonalności lokalizacji.
Na rynku mieszkaniowym nadal funkcjonują więc różne modele preferencji. Jedni nabywcy wybierają wysokie piętra ze względu na widok i prywatność, inni szukają mieszkań z ogródkiem na parterze, a jeszcze inni preferują kondygnacje środkowe. Kwestie związane z ochroną ludności i miejscami doraźnego schronienia stają się elementem rozmowy o nowych inwestycjach, ale ich wpływ na decyzje zakupowe pozostaje obecnie ograniczony.
Opracowano na podstawie informacji od Dompress.pl